■ 成都市房管局连续两年没公布普通住房标准，不少购房者为此难享契税优惠政策。购房者认为，用2005年的价格标准认定近两年的普通住房有失公允。
 
    ■ “购房时间”直接影响业主能否享受契税优惠，相关文件明确规定“以购房人取得的房屋产权证或契税完税凭证上记载的时间”为准，成都市房管局却以“合同备案时间”为准。
 
    ■ 专业维权律师认为，成都市房管局不按时公布普通住房标准的行为已涉嫌行政不作为；该局以“合同备案时间”来确定“购房时间”有损业主合法权益，可通过行政诉讼予以撤销。

    题记

    根据四川省成都市相关契税政策规定，只有购买普通住房的购房者才有资格享受契税减半的优惠政策。按照国家有关规定，地方房管部门应每半年公布一次当地住房平均交易价格。四川省成都市房管局在两年多时间里，未按相关规定定期公布这一数据，且2007年购买的房屋按2005年制定的普通住房标准认定，致使不少购房者为此难享契税优惠政策，购房者认为此举有失公允。

    投诉

    普通住房成了“高档房”

    成都市的购房者陈先生于2007年9月首次置业，在该市东三环外买了一套面积约为116平方米的住房，单价为每平方米5300元。今年1月下旬，他接到收房通知并被要求按3％缴纳契税。

    陈先生不解，自己购买的住房为何不能享受1．5％的契税减半优惠政策？他事后从成都市房管局得知，这与该局2005年12月30日下发的《关于调整成都市享受优惠政策普通住房具体标准的通知》（即成房发［2005］160号，以下简称160号文件）有关。

    根据成都市相关契税政策规定，只有购买普通住房的购房者才有资格享受契税减半的优惠政策。160号文件规定的普通住房标准为，小区容积率＞1．0，单套房屋建筑面积＜144平方米以下，实际成交价低于住房平均交易价格1．4倍以下。该文件确定的三环以外住房平均交易价格为3390元／平方米，这就意味着，尽管陈先生所购房屋符合前两个条件（如小区容积率为4．65），但因其房价不符合第三个条件（即实际成交价超出了低于住房平均交易价格1．4倍以下），因此他不能享受契税减半的优惠政策。

    “160号文件是2005年底的标准，照此标准衡量，我买的房屋因房价超标成了'高档房'2006年、2007年房价飞涨，这期间为啥还沿用2005年制定的标准？”陈先生表示想不通。2月9日，他向中国消费网四川频道反映此事，并认为问题的根源在于成都市房管局未及时公布住房平均交易价格。

    到底按3％还是1．5％缴纳契税，这是成都市不少购房者近期普遍关心的热点话题之一。在成都市房管局官方网“局长信箱”及多个区县政府官方网“区长信箱”中，记者均发现有类似的咨询投诉信息。网友“平民百姓”称，她所在小区分为三期开发，一期、二期业主因房价低均享受到了契税减半的优惠政策，而三期业主因房价高无法享受该优惠。

    调查

    两年未调整普通住房价格标准

    地方房管部门应每半年公布一次当地住房平均交易价格，这一要求是2005年5月国家税务总局、建设部等部门在联合下发的《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号，以下简称89号文件）做出的。同年6月，四川省地税局、四川省建设厅等又在联合下发的“川地税发［2005］104号”文件中强调，今后，各地政府将每半年公布一次普通住房的价格标准。

    成都市房管局是否按上述规定及时公布了住房平均交易价格呢？记者调查发现，正如陈先生反映的一样，该局在2006年至2007年间未公布过普通住房价格标准，直至2008年4月17日，该局印发了《关于调整成都市五城区享受优惠政策普通住房标准的通知》（成房办［2008］60号）。以“三环以外”为例，该局此次确定的住房交易平均价格标准为4730元／平方米，较160号文件确定的标准每平方米高出了1340元。

    回复

    定期公布价格会传递房价上涨信号

    2006年至2007年为成都市房价高增长期，成都市房管局在这一时期内为何不按规定及时公布住房交易平均价格呢？该局2月10日书面回复记者称，“2006年至2007年，由于我市房价上涨过快，若定期调整公布价格，将会传递价格不断上涨的信号，引起更多的消费者购房，从而违背了制定普通住房标准调控市场的初衷”。

    回复中还说，“不调整公布普通住房价格标准，也是想传递提醒消费者谨慎购房的信号，达到抑制购房需求、平抑房价的目的。因此，经研究，我们没有对住房平均交易价格进行调整，仍然按调整前标准执行”。

    观点

    成都市房管局是否行政不作为

    就成都市房管局的上述观点，陈先生并不认同。他说，既然定期公布住房平均交易价格是成都市房管局的行政职责，那么，即便该局在2006年后的两年多时间里每次公布的价格标准与160号文件一致，只要公布了，也算是尽到了应尽职责，没公布，涉嫌失职。“如房管局在2007年6月左右及时公布了住房平均交易价格，或许我现在就可少交9000元的契税了”。

    中国消费网四川频道常年法律顾问何佳林律师就此谈到，89号文件等规范性文件，均是依据《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）来制定的，国务院之所以在该文件中要求各地需明确享受优惠政策的普通住房标准，其目的就在于借此合理引导住房建设与消费，“不管什么原因，成都市房管局未按规定公布住房平均交易价格，就涉嫌行政不作为”。

    记者在采访中发现，能否享受契税优惠政策还与如何确定购房时间有关。以新建住房为例，成都市房管局执行的标准是“以合同备案时间为准”。不少购房者均对此有异议，因为，89号文件、川地税发［2005］104号等均规定，购房时间“以购房人取得的房屋产权证或契税完税凭证上记载的时间”为准。

    何佳林律师对此表示，成都市房管局以合同备案时间来确定购房时间，这不仅与上级主管部门的规定存在冲突，而且就目前情况而言也有损购房者的合法权益。他建议，如遇到此类情况且与房管部门无法协商一致，购房者可通过行政诉讼要求法院撤消房管局的上述行为，以维护自身合法权益。

■本报记者 张学勇